Reporte Tributario Nº56 Diciembre 2014

gonzalo polanco

Estimados lectores,

En esta quincuagésima sexta edición del Reporte Tributario, Nº56 diciembre/2014, hemos  decidido seguir analizando aspectos relacionados con la reforma tributaria contenida en la Ley 20.780 y en este número, nos abocaremos a estudiar un tema que no solo reviste importancia desde la asesoría profesional, sino que también afecta a cada uno de nosotros por relacionarse con un mercado de gran importancia, como el inmobiliario.

En sus inicios, la Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios (IVA) afectaba de manera muy específica a algunos contratos vinculados a la construcción, hasta que el año 1987 se decidió gravar de manera generalizada esta actividad. La actividad inmobiliaria, sin embargo, ha continuado siendo un hecho no gravado con este impuesto, situación que cambiará a partir del año 2016. Junto con la incorporación de la venta de bienes inmuebles como hecho gravado, se introdujeron ajustes en los hechos gravados especiales y también existen modificaciones en el crédito especial a las empresas constructoras. Todos estas modificaciones, unidas al nuevo tratamiento al mayor valor en la enajenación de bienes raíces, conllevará cambios en el mercado, por lo que resulta fundamental tener un adecuado conocimiento de los mismos.   

Los invitamos a visitar www.cetuchile.cl, sitio en el que podrán encontrar publicaciones sobre diversos estudios tributarios, seminarios, apariciones en prensa de nuestros colaboradores e integrantes, análisis de jurisprudencia, historial de reportes tributarios, tesis para la obtención del grado de Magíster en Tributación de la Universidad de Chile, entre otras temáticas.

Invitamos asimismo a todos los lectores a interiorizarse detalladamente de las labores y actividades que desarrolla el Centro de Estudios Tributarios (CET UChile), a través del archivo adjunto denominado Tributación en la FEN (Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile).

Profesor Gonzalo Polanco Zamora
Director Ejecutivo del Centro de Estudios Tributarios
CET Universidad de Chile.

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Es necesario recordar que la venta de inmuebles, hasta el año 1987, no constituía un hecho gravado con el Impuesto a las Ventas y Servicios1. A causa de esta situación, existía un ambiente propicio para que los proveedores de las empresas constructoras, que sí estaban gravados con IVA, efectuaran ventas o prestaran servicios sin recargar el impuesto, evadiendo de esta forma la obligación tributaria.

La inclusión de la actividad de la construcción como hecho gravado con IVA se genera a través de la Ley N° 18.630, del 23.07.1987, como una medida de control a la situación descrita en el párrafo anterior, a fin de generar el “autocontrol” del impuesto, toda vez que las empresas constructoras, al estar gravadas con IVA en sus ventas, tendrían derecho a utilizar el crédito fiscal por las compras de bienes y contratación de servicios que efectuaran, por lo que exigirían el documento tributario respectivo.

Lo que la ley en comento incorporó como hecho gravado fue la actividad de la construcción, es decir, quedaban gravados con IVA la venta de inmuebles de propiedad de una empresa constructora, construidos totalmente por ella o en parte por un tercero para ella, por lo que las posteriores ventas de dichos bienes no quedaban gravadas con el Impuesto al Valor Agregado.

Además, se incorporaron hechos gravados especiales asimilados a venta y a servicios relacionados a adjudicaciones, aportes, promesas de venta y contratos generales de construcción, todos referidos a bienes inmuebles.


1 Entiéndase también Impuesto al Valor Agregado o IVA, indistintamente.

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El artículo 21 del DL 910, de 1975, establece un crédito para las empresas constructoras en la venta o construcción, vía contratos generales de construcción, que no sean por administración, de inmuebles con destino habitacional, el cual se imputa en contra de los pagos provisionales obligatorios e impuestos de retención o recargo. Este beneficio sólo aplica, hasta antes de la reforma, a los inmuebles con destino habitacional hasta 4.500 UF, con tope de 225 UF por vivienda.

La Reforma Tributaria, a través del artículo 5, sólo se limitó a modificar el tope del valor de las viviendas que pueden acogerse al beneficio, bajando de 4.500 UF a 2.000 UF, manteniendo el tope de 225 UF por vivienda.

No obstante lo anterior, y conforme a lo señalado en el artículo duodécimo de las disposiciones transitorias de la Ley N° 20.780, esta modificación entrará en vigencia en forma gradual, conforme al siguiente detalle:

• A partir del 1° de enero del año 2015, el crédito en comento aplicará para aquellas viviendas cuyo valor no exceda las 4.000 UF.

• A partir del 1° de enero del año 2016, el crédito en comento aplicará para aquellas viviendas cuyo valor no exceda las 3.000 UF.

• A partir del 1° de enero del año 2017, el crédito en comento aplicará para aquellas viviendas cuyo valor no exceda las 2.000 UF.

Como se aprecia, las disposiciones del artículo 21 del DL N° 910, de 1975, no se vieron modificadas en forma sustancial, por lo que la aplicación de la franquicia continúa en los mismos términos existentes hasta antes de la Reforma Tributaria, es decir, versa sobre bienes corporales inmuebles nuevos con destino habitacional.

gonzalo polancoConforme a lo dispuesto en el artículo quinto de las disposiciones transitorias, las modificaciones a la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, en lo concerniente a la incorporación de los bienes corporales inmuebles a los hechos gravados básicos y especiales de venta, entrarán en vigencia a contar del 1° de enero de 2016.

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Con la publicación de la Ley N° 20.780 se modificó el sistema de tributación con el IVA en la venta de bienes corporales inmuebles, gravando ya no sólo la actividad de la construcción, sino que se afecta con dicho tributo toda enajenación de este tipo de bienes, cuando sea efectuada por un vendedor, entendiendo por éste a aquel que se dedica en forma habitual a la venta de inmuebles.

La Ley contempló algunas presunciones legales para efectos de definir en qué casos se entenderá que existe habitualidad, así como también excluyó de dicho concepto a la venta de bienes inmuebles con motivo de la ejecución de garantías hipotecarias, del mismo modo hizo alusión al concepto de giro inmobiliario efectivo para efectos de aplicar el concepto de habitualidad.

Respecto de la enajenación de bienes inmuebles usados, la ley contempla una forma novedosa de determinar la base imponible, considerando como tal la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, en ambos casos rebajado el valor del terreno. Asimismo, respecto de aquellos bienes inmuebles que se enajenen a partir del 1° de enero de 2016, por los cuales se soportó IVA crédito fiscal, la Reforma Tributaria contempla la posibilidad de que el contribuyente rebaje, del débito que genere, el crédito fiscal soportado, considerando los plazos de prescripción del artículo 200 del Código Tributario. De igual modo, los vendedores que adquieran inmuebles habitaciones podrán usar como crédito fiscal aquella parte del IVA cubierto por la franquicia contenida en el artículo 21 del DL N° 910 invocado por el vendedor, generando un doble beneficio.

Con motivo de la modificación analizada, se adecuaron los hechos gravados especiales asimilados a venta, modificando la redacción de los mismos a fin de incorporar a los bienes inmuebles.

Se incorporaron 2 nuevas exenciones relacionadas con bienes inmuebles, una permanente y otra transitoria. La primera dice relación con la venta de inmuebles financiadas en todo o en parte con subsidios otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. La exención temporal se refiere a aquellos bienes inmuebles que al 1° de enero de 2016 cuenten con permiso de edificación y la venta de los mismos se produzca hasta el 1° de enero de 2017.

En cuanto a los bienes inmuebles prometidos enajenar y los contratos de arriendo con opción de compra, firmados antes del 1° de enero de 2016, que se vendan en forma posterior a dicha fecha, no se afectarán con IVA.

Finalmente, el CEEC no sufrió modificaciones relevantes, estableciendo un tope para el beneficio ascendiente a 2.000 UF, el cual aplicará gradualmente desde el año 2015 (4.000 UF), 2016 (3.000 UF), para llegar el 2017 a 2.000 UF.